Ngày 12/8, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 161/2009/TT-BTC Hướng dẫn về Thuế thu nhập cá nhân (Thuế TNCN) đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản (BĐS). Thông tư này có một số điểm cần lưu ý như sau:

Xác định đối tượng nộp thuế

• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì người nhận chuyển nhượng kê khai, nộp thuế thay.

• Người nộp Thuế TNCN đối với nhận thừa kế, quà tặng là BĐS là người được nhận.

• BĐS chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng thuộc sở hữu của nhiều người thì người người nộp Thuế TNCN là từng cá nhân đồng sở hữu. BĐS nhận thừa kế, quà tặng, người người nộp Thuế TNCN là từng cá nhân được nhận ghi trong văn bản.

Người nộp thuế đối với chuyển nhượng BĐS, được xác định cụ thể theo tên cá nhân ghi trên Giấy chứng nhận. Trường hợp BĐS thuộc sở hữu chung do một người đại diện đứng tên thì người nộp thuế là người đại diện đứng tên và từng cá nhân có văn bản thỏa thuận cho người đại diện đứng tên (có chứng thực của UBND cấp xã nơi cư trú hoặc công chứng), hoặc những người có tên trong danh sách kèm theo Giấy chứng nhận. Nếu không có văn bản thỏa thuận hoặc danh sách kèm theo, trong Giấy chứng nhận do một người đại diện thì người đứng tên là người nộp thuế.

Thu nhập làm căn cứ tính thuế đối với từng cá nhân đồng sở hữu BĐS căn cứ theo văn bản thừa kế, cho tặng; theo thỏa thuận tại thời điểm hình thành BĐS; nếu không có một trong các căn cứ trên thì chia bình quân cho từng người.

• BĐS chưa có Giấy chứng nhận nhưng đã được chuyển nhượng và đã được cơ quan nhà nước chấp thuận thì người nộp thuế căn cứ vào các loại giấy tờ hợp pháp khác.

Các trường hợp được miễn thuế và tạm thời chưa thu thuế

Ngoài các trường hợp được miễn thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS theo Thông tư 84/2008/TT-BTC, các trường hợp sau được miễn hoặc tạm thời chưa thu Thuế TNCN:

- Cá nhân, hộ gia đình góp vốn bằng BĐS để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn SXKD của doanh nghiệp. Việc xác định giá trị BĐS góp vốn vào doanh nghiệp theo qui định của Luật Doanh nghiệp. Nếu được chia lợi nhuận, cá nhân góp vốn bằng BĐS phải nộp Thuế TNCN đối với đầu tư vốn; nếu chuyển nhượng phần vốn góp thì nộp Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn và truy nộp Thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS khi góp vốn vào doanh nghiệp.

- Thu nhập từ nhận từ tiền bồi thường do Nhà nước thu hồi đất, kể cả do tổ chức kinh tế bồi thường, hỗ trợ theo qui định của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 17/2006/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

- Đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS duy nhất ở Việt nam, cá nhân tự kê khai và ghi rõ được miễn Thuế TNCN theo Khoản 2, Điều 4 Luật Thuế TNCN và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc kê khai.

Kê khai, nộp thuế đối với một số trường hợp cụ thể

• Đối với BĐS đem thế chấp, bảo lãnh vay vốn hoặc thanh toán tại ngân hàng, tổ chức tín dụng, đến thời hạn cá nhân không có khả năng trả nợi thì ngân hàng, tổ chức tín dụng khi phát mại, bán BĐS đồng thời kê khai, nộp thuế thay cho cá nhân trước khi quyết toán các khoản nợ.

Trường hợp BĐS đem thế chấp để vay vốn hoặc thanh toán với tổ chức, cá nhân khác, khi chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) để thanh toán nợ thì cá nhân có quyền sở hữu, sử dụng phải kê khai, nộp Thuế TNCN hoặc tổ chức, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng thay phải kê khai, nộp Thuế TNCN thay trước khi quyết toán các khoản nợ.

Cá nhân đứng tên trên Giấy chứng nhận được miễn Thuế TNCN khi ngân hàng phát mại tài sản là nhà ở, đất ở duy nhất theo Điều 4 của Luật Thuế TNCN.

• Trường hợp BĐS chuyển nhượng theo quyết định thi hành án của Tòa án thì người chuyển nhượng phải kê khai, nộp thuế hoặc tổ chức, cá nhân bán đấu giá phải kê khai, nộp thuế thay. Đối với BĐS bị Nhà nước tịch thu, bán đấu giá nộp vào ngân sách Nhà nước thì không phải kê khai, nộp Thuế TNCN.

• Chuyển đổi đất đai cho nhau giữa các cá nhân (ngoài việc chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất được miễn Thuế TNCN theo Khoản 6, điều 4 của Luật Thuế TNCN) thì từng người chuyển đổi phải kê khai, nộp thuế.

• Trường hợp cá nhân góp vốn để hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng lại chuyển nhượng quyền mua thì kê khai, nộp Thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS.

Thuế đối với chuyển nhượng BĐS trước năm 2009 nhưng chưa nộp thuế:

• Trường hợp đã nộp hồ sơ hợp lệ trước ngày 1/1/2009 được xử lý như sau:

- Nếu số thuế phải nộp tính theo Luật thuế CQSDĐ thấp hơn số thuế tính theo Luật Thuế TNCN thì nộp thuế theo Luật thuế CQSDĐ. Nếu số thuế theo Luật thuế CQSDĐ cao hơn số thuế tính theo Luật Thuế TNCN thì nộp thuế theo Luật Thuế TNCN. Trường hợp đã nộp thuế cao hơn qui định này thì được thoái trả thuế (*).

- Đối với chuyển nhượng nhà chung cư thì không thu thuế thu nhập cá nhân đối với phần giá trị nhà, đối với phần giá trị đất (nếu có) thì thực hiện như trên.

• Trường hợp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được ghi nợ thuế thì áp dụng chính sách thuế có hiệu lực tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.

• Trường hợp có giấy tờ theo Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai (giấy tờ hợp lệ và coi như là hợp lệ về quyền sử dụng đất) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo qui định, đã nộp hồ sơ trước ngày 1/1/2009 thì:

- Nếu đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 1/1/2009 và đã ghi nợ thuế QDSDĐ thì nộp thuế CQSDĐ.

- Nếu nộp hồ sơ trước ngày 1/1/2009 nhưng cơ quan thuế chưa tính và thông báo số thuế thì nộp thuế CQSDĐ hoặc Thuế TNCN theo mục (*) nêu trên.

- Giá chuyển nhượng BĐS để tính Thuế TNCN

- Là giá theo hợp đồng chuyển nhượng. Nếu giá theo hợp đồng thấp hơn mức giá đất do UBND cấp tỉnh qui định tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ thì theo giá đất do UBND tỉnh.

- Đối với nhận thừa kế, quà tặng là BĐS, là giá trị của BĐS tại thời điệm nộp hồ sơ hợp lệ. Đối với quyền sử dụng đất thì căn cứ vào giá đất do UBND cấp tỉnh qui định, đối với nhà căn cứ giá tính thuế lệ phí trước bạ do UBND tỉnh qui định.

Áp dụng thuế suất

Áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế hoặc 25% trên giá chuyển nhượng. Trường hợp giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh qui định thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá đất do UBND tỉnh qui định.

Thông tư này có hiệu lực sau 45 ngày kể từ ngày ký. Bãi bỏ nội dung hướng dẫn về Thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS tại công văn số 16181/BTC-TCT ngày 31/12/2009 và công văn số 762/BTC-TCT ngày 16/1/2009 của Bộ Tài chính.

Theo Thanh Niên