Khi pháp luật cho phép các tổ chức, cá nhân giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai thì đâu cần phải hiện hữu, phải có giấy tờ mới được gọi là bất động sản.

Báo Pháp Luật TP.HCM đã trao đổi với bà Nguyễn Thị Cam, nguyên Trưởng khoa Luật thương mại (Đại học Luật TP.HCM), để làm rõ các vấn đề pháp lý liên quan về việc lần đầu tiên nhà nước thu thuế chuyển nhượng quyền mua căn hộ, nền đất.

Mua bán tài sản hình thành trong tương lai

Theo Thông tư 161 ngày 12-8-2009 của Bộ Tài chính, cá nhân góp vốn với các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà để hưởng quyền mua căn hộ, nền nhà nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng lại chuyển nhượng cho người khác phần vốn và quyền mua nền, căn hộ đó thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Điều này có hợp lý không, thưa bà?

Theo tôi, quy định như vậy là hợp lý. Khi pháp luật cho phép các tổ chức, cá nhân giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai thì đâu cần phải hiện hữu, phải có giấy tờ mới được gọi là bất động sản.

Theo Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản (về mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần), Điều 4 Nghị định 153 của Chính phủ (về mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước), Điều 39 Luật Nhà ở (về mua bán, cho thuê nhà ở thương mại) thì những trường hợp chuyển quyền góp vốn, quyền mua nền đất, căn hộ là chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai.

Đây là bất động sản trong các dự án đầu tư, đang trong thời kỳ huy động vốn, hoặc đã huy động vốn xong nhưng chưa hoàn tất thủ tục để cấp giấy chứng nhận cho người mua. Do không phải là nhà, đất do hộ gia đình, cá nhân xây dựng đơn lẻ nên không buộc phải có giấy chứng nhận mới được giao dịch.

Trên thực tế, các doanh nghiệp thường làm hợp đồng góp vốn hoặc có khi làm hẳn hợp đồng mua bán căn hộ, nền đất. Tuy hình thức không phù hợp quy định nhưng bản chất của nó vẫn là mua bán nền nhà, căn hộ. Trong thời gian bất động sản đó chưa hình thành mà người mua “đuối” quá, không theo được nữa thì có quyền chuyển nhượng cho người khác. Tính ra, nếu không thể đợi đóng thuế sau (sau khi bất động sản đã có chủ quyền) thì họ có thể đóng thuế trước với mức nộp như nhau nên không có gì lấn cấn.

Có quyền áp dụng luật

Nhưng Luật Kinh doanh bất động sản không áp dụng cho các giao dịch giữa những cá nhân bình thường (không đăng ký kinh doanh bất động sản), thưa bà?

Những người nhận chuyển nhượng sau đó cũng phải làm thủ tục với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. Vì vậy, có quyền áp dụng luật trên đối với những giao dịch này.

Lâu nay, với việc không thu thuế thì nhà nước đã bỏ mất một khoản thu lớn, tạo điều kiện cho việc đầu cơ bất động sản. Khi Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực, chúng tôi được biết có rất nhiều doanh nghiệp lúng túng, không biết tính sao về việc nộp thuế thu nhập cá nhân của khách hàng và xử lý hóa đơn thuế giá trị gia tăng đã xuất.

Có nhiều doanh nghiệp tạm thời không giải quyết cho khách hàng chuyển nhượng, có doanh nghiệp đã tạm giữ 2% trên giá trị chuyển nhượng phòng khi cơ quan thuế có yêu cầu. Xem ra Thông tư 161 và Công văn 6969 của Cục Thuế TP.HCM đã giúp các doanh nghiệp giải quyết được vướng mắc này.

Có ý kiến cho rằng trong những trường hợp như trên, nếu thu thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn với thuế suất 20% thì phù hợp hơn?

Chỉ khi nào người góp vốn không nhằm lấy nền nhà, căn hộ mà nhằm chia lợi nhuận từ doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản thì mới có thể thu thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn.

Theo Báo Pháp Luật Tp.HCM